На сегодняшний день на рынке большое количество предложению о продаже апартаментов в данном комплексе и все помещения имеют свою историю.


И, прямо скажем, некоторые историю могут принести проблемы будущим собственникам.

Первоначальных собственников помещений в комплексе можно разделить на несколько групп и определить возможные риски, с учетом наличия уголовного дела и фактов, выявленных при его расследовании, наличия возбужденного Арбитражным судом производства по делу о банкротстве застройщика ООО «Альбатрос», а так же наличия с 2019 года дела о банкротстве непосредственно Пруидзе Анзора.


Первая группа собственников — это те лица, которые раннее заключали договора участия в долевом строительстве, но затем, поверив обману, добровольно расторгли свои договора ДДУ и заключили прямые договора купли-продажи от Альбатроса на свои же помещения. Представители Застройщика убедили их, что они не смогут получить помещения по договорам ДДУ, и что единственный путь — заключить договор купли-продажи с небольшой доплатой. К тому же в процессе стройки, как часто бывает, апартаменты увеличились на несколько квадратных метров. Представители Застройщика убедили этих собственников, что таким образом (новым договором купли-продажи) они доплачивают за дополнительные метры.

В итоге на бумаге данные лица якобы приобрели у застройщика помещение площадью 36,6 кв.м. (возьмем для расчетов наименьшую площадь в этом ЖК) в апарт-отеле бизнес уровня на первой береговой линии в центре города за 120 000 рублей. 

Конечно, по Гражданскому Кодексу у нас свобода договора и стороны вольны заключать договора по любой цене — если бы не один факт.

Комплекс «Горизонт» возводился на основании федерального закона № 214-ФЗ на деньги участников строительств. Это означает, что заказчиками объекта являлись дольщики, а ООО «Альбатрос» лишь Застройщиком. При вводе в эксплуатацию данных объектов и постановке их на кадастровый учет, в соответствии с нормами федерального закона № 218-ФЗ, первичное право собственности на помещения регистрируется сразу за участниками долевого строительства, так как Застройщик не является собственником данных помещений.

Наш комплекс, в связи с изменением параметров строительства, вводился в эксплуатацию решением Арбитражного суда. При постановке на кадастровый учет были допущены нарушения, которые заключались в том, что в ЕГРН собственником всех помещений был указан застройщик — ООО «Альбатрос».

Намеренно это было сделано или это была ошибка, сейчас уже не важно. Но данное обстоятельство позволило застройщику реализовать много помещений повторно — то есть были проданы те помещения, в отношении которых существовали уже заключенные договора долевого участия. Многие люди не знали о том, что приобретают чужие помещения, они зарегистрировали их за собой и сейчас активно продают. На настоящий момент по данным эпизодам возбуждено уголовное дело — но тем не менее на рынке эти помещения до сих пор имеются. Часть таких сделок уже обжалуется в судах — но пока не все такие договора выявлены. К таким сделкам надо относится очень осторожно — и я бы конечно не рекомендовал такие помещения к приобретению. УНАС ЕСТЬ


Третья группа — помещения от крупных инвесторов. На объекте имелись два крупных инвестора: Парус и ООО «СК «Магна», которые так же сейчас предлагают свои помещения к продажи. Парус уже подтвердил свои права на помещения в многочисленных судебных делах, в том числе они дошли до Верховного суда — тем самым доказав свои права. Их права уже крайне затруднительно будет оспорить, и, как следствие — минимизированы возможные будущие претензии к новым собственникам.

Второй инвестор является фактическим застройщиком, по соглашению между ним, Администрацией города и ООО «Альбатрос». Его права на помещения возникли из договора о совместной деятельности и в основном не оспариваются. У них есть точечные разногласия по некоторым помещениям — но в основном его права на помещения законны и поэтому данные помещения можно рассматривать к приобретению с минимальным риском.

Несмотря, на то, что объект введен в эксплуатацию, закон позволяет заключать договора уступки до момента передачи помещения участнику.

Сразу скажу — категорически не рекомендую совершать такие сделки сейчас. Как я уже писал, в отношении застройщика Арбитражным судом возбуждено производство по делу о банкротстве Застройщика. С момента признания его банкротом, с учетом того факта, что помещения являются нежилыми, все имущество, зарегистрированное за ООО «Альбатрос» будет включено в конкурсную массу и будет подлежать реализации.

Все права дольщиков на помещения будут трансформированы в денежные обязательства Застройщика перед ними. На сегодняшний день застройщик отказывается подписывать акты-приема передачи помещений и потому признание ваших прав по договорам ДДУ возможно лишь в судебном порядке — на это уйдет много месяцев и вы не успеете зарегистрировать помещение за собой, что приведет к его потери.


И наконец, самые «чистые» объекты на рынке. Самыми чистыми объектами на рынке являются те помещения, которые приобретались по договорам долевого участия и права собственников подтверждены решением суда. Данные сделки невозможно оспорить по банкротным основанием. Такие сделки прошли полный контроль при рассмотрении в судах. Данные судебные разбирательства проходили с участием прокуратуры и следственного комитета. По всем таким дольщикам были представлены документы правоохранительными органами о том, что они не являются аффилированными лицами и их права законны.

Совершая сделку по приобретению помещений у таких собственников вы максимально обезопасите себя от возможных проблем в будущем.