Пакет услуг «Риэлтор»

На электронных торговых площадках предлагается любое имущество Должников от дебиторской задолженности до патентов, но одним из самых интересных являются объекты недвижимости.
Данная недвижимость является интересным товаром, как минимум по причине относительно небольшого количества потенциальных покупателей в этой нише рынка. Но после ее приобретения на банкротных торгах, рынок ее реализации разрастается до полного рынка недвижимости, что означает повышение ее цены.

Специалиста по сделкам купли-продажи недвижимости называют Риэлтор, именно поэтому мы назвали так данный пакет услуг. Давайте немного разберемся в тех объектах недвижимости, которые реализуются на банкротных торгах.

Разделим объекты недвижимости условно на четыре группы:

— земельные участки

— жилая недвижимость

— коммерческая недвижимость

— производственная недвижимость
1

Земельные участки

Они могут быть различного назначения и в зависимости от этого определяется их возможное использование. Если указано, что участок под ИЖС, садоводство или ЛПХ — то на данном участке возможно строительство жилых домов, если для сельхозпроизводства — то здесь вы уже ничего не построите. Но все эти участки могут быть очень востребованы.

На них мы рекомендуем здесь обратить внимание в целях инвестирования для перепродажи.


Если это земля для строительства, то оптимальный размер участка должен быть от 4 до 10 соток, должен находиться в пределах населенного пункта и иметь хорошую доступность. Если это участок для сельхозпроизводства — размер уже должен быть не менее 10 000 кв.м.

2

Жилая недвижимость

Это квартиры, апартаменты и домовладения. Для квартир и апартаментов действует правило: чем меньше площадь, тем выше ликвидность объекта, т.е. квартиру площадью 33 кв.м. вы продадите быстрей, чем квартиру площадью 70 кв.м. и цена за квадратный метр будет больше. Для домовладений немного другая ситуация. Наиболее ликвидными будут уже дома в пределах от 100 до 200 кв.м. и земельным участком не менее 4 соток., ведь человек, покупающий дом, хочет не быть ограниченным площадью однушки.


Рекомендуем обращать внимание на объекты жилой недвижимости, расположенных в городах с населением не менее 500 тыс. человек или в курортных зонах.

3

Коммерческая недвижимость

Это офисные и торговые помещения. Если с торговыми помещениями все в принципе понятно, то инвестиции в офисные помещения явно недооценены. Это, в первую очередь, относится к доходу в виде ренты.

Для примера, от сдачи квартиры в аренду в Краснодаре площадью 33 кв.м. можно получать 15 000 рублей ежемесячно, а офисы той же площадью можно сдавать за 30 000 рублей. И это с учетом того факта, что квартира на рынке будет стоить дороже офиса. Главным фактором здесь будет то, как именно вы планируете получать доход, если от купли-продажи, то лучше инвестировать в квартиру, если вы ходите долговременно получать доход от ренты, то лучше присмотреться к офисной или торговой недвижимости.


И если квартиры лучше приобретать в городах с населением от 500 тысяч или курортные зоны, то для для офисной недвижимости стоит обратить внимание на столицы субъектов федерации.

4

Производственная недвижимость

Это объекты производственных зданий, баз и т.д. Так же довольно интересный и доходный вид инвестиций.

К примеру: продавался старый хлебозавод, который находился в центре города. Данный завод уже несколько лет не работал, оборудование было разворовано, а здания находились в плохом состоянии. Было понятно, что в здание нужно вложить большую сумму, и цена при этом была около 8 миллионов.

Но после того, как мы сделали инвестиционное предложение — завод чуть ли не с руками оторвали. Вопрос в том, с какой точки зрения смотреть на недвижимость.

Завод находился на земельном участке, который расположен в центре города. Так как это было промышленное предприятие, то данный земельный участок обладает всеми коммуникациями, причем в хороших объемах. Здания его стоят на учете как объекты недвижимости и их можно перестраивать через процедуру реконструкции.


Если кто-то разбирается в строительстве, то поймет разницу в получении кучи разрешений и объеме денег, когда ты начинаешь строить на пустом участке без коммуникаций, или если ты подаешь заявлению на реконструкцию существующего объекта, причем в результате реконструкции он не обязан быть того же назначения.

Был двухэтажный старый корпус цеха — стал четырехэтажный офисный центр.

Что мы предлагаем?
Начальный
Стандартный
Премиум
Поиск лотов под ваш бюджет 
Участие в торгах
Предпродажная подготовка и последующая реализация объекта
Анализ инвестиционной привлекательности
Проведение необходимых работ по подготовки объекта
(в т.ч. строительство, ремонт, получение необходимых разрешений) и последующий постоянный контроль за исполнением. 
Цена
от 5.000 
от 3.000 
от 25.000 
Это примерный перечень пакета услуг, его состав может изменяться в зависимости от необходимости и доли участия сторон в проекте.



Ответ на Ваш главный вопрос — почему цена объекта на на электронных торгах намного ниже?

Согласно статистике по сделкам с недвижимостью на открытом рынке 76 % сделок происходит с использованием ипотеки. При приобретении имущества с торгов вы не можете использовать механизмы, предусматривающие ипотеку, материнский капитал, военный сертификат, рассрочку платежа, бартер и т.д.
В соответствии с действующим законодательством при реализации имущества на торгах установлены следующие ограничения: расчет за приобретенное имущество должен быть произведен не позднее 30 дней и только путем перечисления денежных средств. Других вариантов нет. Так же ограничен срок реализации.

Поэтому, как видите, только не более 20 % от желающих купить может приобрести имущество на электронных торгах. Естественно, это очень сильно влияет на стоимость.
Однако в дальнейшем, после приобретения имущества, вы будете его продавать на открытом рынке без каких-либо ограничений по срокам и способам расчета, что позволит его реализовать по более выгодной цене.
Процесс продажи имущества при банкротстве собственника - это принудительная продажа имущества. Естественно, собственник не будет проводить какой-либо предпродажной подготовки, а наоборот может со злости что-нибудь сломать или просто не будет чинить — данный фактор так же имеет влияние на стоимость.

Конкурсный управляющий законодательно не имеет возможность провести предпродажную подготовку объекта — ему прямо запрещено тратить деньги на какой-либо ремонт, даже мелкий.
Вы же можете перед продажей провести косметический ремонт или привести недвижимость в порядок - а это уже повлияет на ее ликвидность и стоимость.

Как мы указывали выше, процесс продажи принудительный, и поэтому вам нужно быть готовым к ситуациям, когда должник отказывается вывозить свои вещи из квартиры и даже, бывает, пытается пользоваться ей и после продажи на торгах. К счастью существуют вполне законные юридические механизмы освобождения помещения, как от вещей, так и от лиц, проживающих там. Но это время, а наличие чужих вещей в квартире (которые ни в коем случае нельзя просто выкинуть на улицу!) так же влияет ликвидность.

Ну еще есть и психологический фактор, который имеется у людей от незнания принципа банкротства.
Люди боятся, что в последующем будут проблемы с этим имуществом и, к примеру, банк его потом заберет, так как оно в залоге, или бывшая супруга/супруг предъявят требования.
Но все как раз наоборот.

Скажем Вам из практики, когда мы банкротим какого-либо должника, мы имеем право через суд признать сделанные им сделки недействительными. Т.е. к примеру, Вы купили у человека квартиру, а через пару лет он обанкротился и суд признал эту сделку недействительной в результате чего вашу квартиру арбитражный управляющий забрал обратно. Да, так бывает и довольно часто.

Почему так происходит? Потому, что процедура банкротства - это специальные нормы права, которые могут даже противоречит Гражданскому кодексу РФ. В данном случае, права группы кредиторов имеют преимущество перед Вашими правами и поэтому с целью защиты их прав на получение денег — у вас могут забрать квартиру. Так что вы как раз можете лишиться имущества, когда купили его на свободном рынке.

НО и есть и другая сторона банкротства — при продажи имущества с торгов в рамках дела о банкротстве — СНИМАЮТСЯ ВСЕ ЛЮБЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ И НЕ ДОПУСКАЕТСЯ НАЛОЖЕНИЕ НОВЫХ на имущество. И все возможные права иных лиц на это имущество — аннулируются.
Т.е ситуация как раз оборачивается в другую сторону: никто и никогда не сможет предъявить какие либо права или претензии к имуществу, которые вы купили на данных торгах.

Однако есть и здесь, скажем честно, свои подводные камни.

Торги при банкротстве — это, по сути, завершающая часть непосредственно процедуры банкротства — и они должны быть проведены в строгом соответствии с нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Причем не только в части непосредственно самих торгов на электронной площадке, но и на стадии подготовки к торгам. К примеру, публикация о проведении торгов должна содержать все необходимые сведения, установленные законом и подзаконными актами. Положение о порске реализации должно быть утверждено, сроки на участие жестко соблюдены и т.д.

Любые нарушения, как на стадии подготовки, так и на стадии непосредственно реализации имущества, могут быть причиной для оспаривания торгов. К счастью, мы предлагаем вам полную поддержку в данном вопросе.

С нашей помощью вы можете приобрести любое имущество на торгах безопасно и по цене ниже рыночной.