Я сам чуть не потерял апартаменты в «Горизонте»
Как личная ошибка превратилась в борьбу за права дольщиков и привела меня в рабочую группу Следственного комитета
Личная история со счастливым концом
Как опыт арбитражного управляющего помог выявить угрозу банкротства застройщика, защитить имущество дольщиков и изменить ситуацию, которую все считали находящейся под контролем
Арбитражный управляющий более 24 лет и опытом в такой то такой то сфере. Дольщик и представитель дольщиков в рабочей группе в следственном комитете города Сочи, представитель дольщиков в ЖК Туапсинский.
Казаков Денис Геннадиевич
Любая ли публикация в «Коммерсантъ» помогает пострадавшим дольщикам?
Вы уже знаете, что я являюсь тем самым пострадавшим дольщиком в Ж К Горизонт и также представителем дольщиков в рабочей группе при следственном комитете по решению проблем дольщиков.
Как я уже писал, еще с 2024 года было понятно, что наступит момент, когда застройщика ООО «Альбатрос» будут банкротить. Именно понимание этого факта подтолкнуло меня и большую группу дольщиков инициировать судебные процессы о признании наших прав собственности, чтобы не недопустить включения наших апартаментов в будущую конкурсную массу.
Но так же среди дольщиков имеется вторая большая группа, которая не поддержала нас и по совету своего юриста решила сидеть и ждать «более благоприятного момента» для подачи исков или ждать того, что вопрос разрешится без их участия. Сейчас, после заявления о банкротстве, и они все, конечно же, срочно начали подавать иски — но теперь у них имеется серьезная опасность просто не успеть зарегистрировать за собой апартаменты, что влечет попадания их в конкурсную массу, и последующую реализацию, продажу на торгах.
Заявление о признании ООО «Альбатрос» банкротом весной этого года подала налоговая служба. Первое судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления состоялось 18 августа.
Так же в этот день в издании «Коммерсантъ» вышла статья «Суд рассмотрит заявление о банкротстве сочинского застройщика «Альбатрос» — https://www.kommersant.ru/doc/8 891 864?from=23_top_main2
Данная статья написана исключительно основываясь на информации, предоставленной юристом той второй группы, которая «ждала у моря погоды» (поговорка как будто была придумана точно для нашей ситуации).
Так как я принимаю непосредственное и активное участие в борьбе за наши права — я сейчас единственный постоянный представитель дольщиков в рабочей группе, а так же я сам инициировал ряд публикаций в СМИ.
Я достоверно знаю ситуацию и могу оценить ценность подобных публикаций. В конце статьи я дам ссылки на другие статьи, и вы сами поймете — где журналист раскрывает проблему и задает вопросы, а где статья является просто пиаром юриста.
Давайте разберем статью, опубликованную в «Коммерсантъ» от 18.08.2026 года, чтобы понять какие утверждения в ней действительны — а какие не соответствуют реальной ситуации.
Первый абзац данной статьи информирует о факте рассмотрения Арбитражным судом заявления о признании ООО «Альбатрос» банкротом — это действительный факт. Но вот уже со второго предложения появляется недостоверная информация.
Репортер, ссылаясь на юристов дольщиков, указывает следующее: «Юристы дольщиков говорят, что, если оно (заявление о банкротстве) будет удовлетворено, около 900 дольщиков лишаться уже отсуженных у застройщика квартир».
Первое — в нашем комплексе нет «квартир». Комплекс состоит из нежилых помещений — апартаментов. Статья посвящена банкротству, а для этого процесса это существенное различие — так как судьба «квартиры» и «апартаментов» абсолютно разные при банкротстве застройщика.
Второе — утверждение, что в случае банкротства все дольщики лишаться своих объектов. Да, действительно, согласно нормам закона о несостоятельности (банкротстве) все имущество, зарегистрированное за должником на момент признания его банкротом, будет составлять конкурсную массу.
Однако те помещения, права по которым признаны судом и они прошли регистрацию в Росреестре за дольщиком -не попадут в конкурсную массу. Именно поэтому мы с 2024 года всем разъясняли эту угрозу — и многие уже не только получили решения суда, но и зарегистрировали свои права. И таким дольщикам факт признания застройщика банкротом не несет риска лишения своих апартаментов.
То, что остальные дольщики не успели зарегестрировать свои права — ошибка тех юристов, которым эта вторая группа дольщиков доверились.
И утверждение, что все лишатся своих помещений — ничего, кроме запугивания зарегестрированных дольщиков, не несет. Я считаю, что с такими болезненными темами надо быть более аккуратными — люди десять лет бились за свои помещения и, когда они их получили, их опять запугивают, что могут отобрать.
В следующем абзаце указывается информация о том, что заявление о банкротстве было подано Межрайонной ИФНС № 4 по Республике Башкортостан. И к данному абзацу имеется сноска о новом возбужденном уголовном деле в отношении бенифициаров застройщика. Якобы следственный комитет считает, что организатором схемы является известный в криминальном мире Рубен Татулян (Робсон).
Я не знаю, кто дал такую информацию репортеру — юрист второй группы дольщиков, или это было как-то получено от других источников. Но, точно могу сказать, что это не мнение следственного комитета, и поэтому ссылаться не просто некорректно — но и незаконно. Уголовное дело, расследуемое в настоящий момент, было возбуждено в следственном комитете, в том числе и по подготовленному мною заявлению. В дальнейшем я стал постоянным представителем рабочей группы при следственном комитете. Да, Рубен Татулян участвовал в старых делах по Горизонту, но он не имеет отношения к фактам мошенничества, которые расследуются в настоящее время.
В нашем городе известно о том, какой вес имел раньше Татулян, и все боялись идти против него. И сейчас в статье указывается, что дольщики противостоят ему — и эта информация для многих уже кажется угрозой. Это очередное беспочвенное запугивание.
В следующем абзаце приводится мнение юристов о незаконности начисления налогов ООО «Альбатрос». Да, может быть, сумма налогов, указана в заявление налогового органа некорректно, но долги есть, и они реальны. Застройщик ООО «Альбатрос» является собственником имущества, и любой собственник знает, что это влечет за собой обязанность по уплате налога на имущество. «Альбатрос» не платил данный налог — что естественно приводит к наличию задолженности по нему.
Так же застройщик являлся налогоплательщиком по НДС и другим налогам коммерческих организаций. На настоящий момент выявлены сотни совершенных застройщиком сделок — и каждая сделка, в соответствии с нормами налогового кодекса, порождает обязанность начислять и уплачивать налоги. А каких-либо сведений об уплате этих налоги в последние годы не имеется.
У него просто не может отсутствовать существенная задолженность перед бюджетом, а это неизбежно приводит к действиям по взысканию задолженности, в том числе и посредством процедуры банкротства.
Да, еще раз скажу, вопрос в размере задолженности может быть, но точно не в факте самого наличия. Причем в настоящий момент налоговыми органами проводится проверка по фактам сделок застройщика, которые имеется, но не были учтены ими в учете, и по ее результатам будут начислены еще десятки миллионов задолженности.
Хотя в данных абзацах прямо и не утверждается, что якобы задолженности застройщика перед бюджетом не имеется — но прочитав его, многие дольщики могут неправильно понять. Решат, что их юристы докажут отсутствие долгов и банкротства никогда не будет. А данное понимание с их стороны может привести к тому, что они не будут подавать иски о признании права собственности, и потом действительно могут лишиться своих помещений.
В следующих абзацах приводится мнение юриста, что банкротство обнулит права 866 дольщиков.
Во-первых, не обнулит, а трансформирует в денежное обязательство, обеспеченное залогом помещения. Выражение «обнулит» как с юридической точки, так и с позиции понимания дольщика, некорректно и приводит к заблуждению. А во-вторых, почему опять указываются все дольщики, а не только те, кто сотрудничает с данным юристом и кто не пошел в суды вовремя отстаивать свои права. Зачем уравнивать тех, кто предсказал эту ситуацию и боролся за свои права с остальными.
И последний абзац — опять же трансляция мнения юриста, о том, что при банкротстве залоговый кредитор может рассчитывать только на 10 процентов от рыночной стоимости. Я более 25 лет занимаюсь вопросами банкротства и являюсь основателем «Центра защиты интересов кредиторов», и как специалист в этой области, опираясь на свою обширную практику, скажу -при должном контроле со стороны кредитора, погашение требований по залоговому обязательству составляет обычно не менее 80 процентов, а во многих случаях мы добивались не погашения требований в полном объеме, но и возмещения мораторных процентов.
Я считаю, что единственный посыл данного утверждения — это просто запугивание дольщиков. Многие могут сказать — ну и что тут такого, юрист с корреспондентом специально сгустили краски, чтобы привлечь внимание. Обычная ситуация.
Но давайте посмотрим, что может повлечь такая публикация.
Запугивание дольщиков.
1. Дольщики находились в напряжении уже десять лет, переживания за судьбу своих апартаментов некоторых довели до сердечных приступов — и это факт. И вот после того, как многие уже получили ключи от своих помещений и расслабились — их опять начинают пугать, что все отберут и они получат не больше 10 процентов от стоимости. К чему это может привести — к новым сердечным приступам? Я считаю, что с моральной точки зрения это абсолютно недопустимо.
2. С 2023 года бенифициары застройщика постоянно запугивали дольщиков, что они ничего не получат, если не доплатят им деньги. И многие дольщики, испугавшись этого, добровольно расторгли свои договора ДДУ, доплатили деньги и заключили новые договора ДКП. Причем данные новые договора заключены с пороками и могут быть признаны недействительными. Поэтому фактор «испуга дольщиков» используется мошенниками для получения выгоды и принесения ущерба для людей. А потому такое «сгущение красок» может привлечь внимание мошенников, а не не государственных органов.
Недостоверная информация.
1. На настоящий момент нашими проблемами занимается рабочая группа под руководством руководителя следственного отдела по городу Сочи С К РФ. В данную группу входят представители всех структур и наши вопросы начали реально решаться, в том числе и в части получения прав собственности. Это огромный прогресс в нашей ситуации. Следственный комитет оказывает нам сейчас действительно большую помощь. Но в данной статье это не только не указывается, но и приписывает ему мнения, не соответствующих действительности.
2. Постоянные ссылки на то, что ВСЕ дольщики лишаться своих помещений в случае признания застройщика банкротом приводит к тому, что сотни дольщиков, которые, в том числе и с моей помощью, уже отстояли свои права, теперь задаются вопросам — а зачем они бились за них? Я, другие юристы, которые вовремя соориентировались и подали исковые заявления одновременно со мной, представители следственных органов, все их обманывали? Я не говорю от имени других, но лично для себя я это расцениваю как выпад против меня — ведь это я первый всех начал убеждать, что необходимо признавать свои права на помещения и что только это это защитит нас от банкротства застройщика.
И как общий вывод самого факта публикации такой статьи: какой положительный эффект она принесла? Ожидать реакции от следственных органов — только если опровержений неверной информации. Но я не думаю, что они будут этим заниматься. Ждать ответа от налоговых органов? Тоже нет, они даже не имеют права отказаться от взыскания долгов перед бюджетом. От дольщиков, чтобы они быстрей инициировали иски о признании их прав, с целью защиты от будущего банкротства — такого призыва статья не содержит.
Мне эта статья видится как пиар ход юриста. В этом случа, наверное, эффект от статьи есть. Фамилия, упомянутого юриста, соседствует рядом с известными фамилий Татуляна (Робсона), Пруидзе, причем в контексте противостояния им. В течение всего дела по Горизонту я лично никаких положительных результатов от этой борьбы не видел.
Я считаю, что дольщикам пользу от данной статьи нет. Только запугивания, некорреткная информация, незнание норм банкротства.
В данном разборе я не высказываю претензий к автору статьи, хотя хотелось бы пожелать ему больше проверять информацию. Я бы хотел посоветовать всем никогда не доверять словам одного специалиста, всегда проверять информацию, пытаться разобраться в вопросе самому. Иногда предлагаемые вам действия могут нанести вред.
А напоследок дам вам ссылке на статьи, которые я инициировал сам. Сравните сами. Я считаю, что мы с журналистами справились со своей работой — задавать правильные вопрпосы и раскрывать проблему, чтобы привлечь нужное внимание и решить ее.
https://e-vesti.ru/ru/vosstanovleniem-prav-obmanutyh-dolshhikov-sochi-vplotnuyu-zanyalos-sledstvie/
https://e-vesti.ru/ru/obeshhannye-obmanutym-dolshhikam-sochi-kvartiry-uzhe-prodany-drugim/
https://e-vesti.ru/ru/administracziya-sochi-obmanula-dolshhikov-kriminalnogo-zastrojshhika/
Вы уже знаете, что я являюсь тем самым пострадавшим дольщиком в Ж К Горизонт и также представителем дольщиков в рабочей группе при следственном комитете по решению проблем дольщиков.
Как я уже писал, еще с 2024 года было понятно, что наступит момент, когда застройщика ООО «Альбатрос» будут банкротить. Именно понимание этого факта подтолкнуло меня и большую группу дольщиков инициировать судебные процессы о признании наших прав собственности, чтобы не недопустить включения наших апартаментов в будущую конкурсную массу.
Но так же среди дольщиков имеется вторая большая группа, которая не поддержала нас и по совету своего юриста решила сидеть и ждать «более благоприятного момента» для подачи исков или ждать того, что вопрос разрешится без их участия. Сейчас, после заявления о банкротстве, и они все, конечно же, срочно начали подавать иски — но теперь у них имеется серьезная опасность просто не успеть зарегистрировать за собой апартаменты, что влечет попадания их в конкурсную массу, и последующую реализацию, продажу на торгах.
Заявление о признании ООО «Альбатрос» банкротом весной этого года подала налоговая служба. Первое судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления состоялось 18 августа.
Так же в этот день в издании «Коммерсантъ» вышла статья «Суд рассмотрит заявление о банкротстве сочинского застройщика «Альбатрос» — https://www.kommersant.ru/doc/8 891 864?from=23_top_main2
Данная статья написана исключительно основываясь на информации, предоставленной юристом той второй группы, которая «ждала у моря погоды» (поговорка как будто была придумана точно для нашей ситуации).
Так как я принимаю непосредственное и активное участие в борьбе за наши права — я сейчас единственный постоянный представитель дольщиков в рабочей группе, а так же я сам инициировал ряд публикаций в СМИ.
Я достоверно знаю ситуацию и могу оценить ценность подобных публикаций. В конце статьи я дам ссылки на другие статьи, и вы сами поймете — где журналист раскрывает проблему и задает вопросы, а где статья является просто пиаром юриста.
Давайте разберем статью, опубликованную в «Коммерсантъ» от 18.08.2026 года, чтобы понять какие утверждения в ней действительны — а какие не соответствуют реальной ситуации.
Первый абзац данной статьи информирует о факте рассмотрения Арбитражным судом заявления о признании ООО «Альбатрос» банкротом — это действительный факт. Но вот уже со второго предложения появляется недостоверная информация.
Репортер, ссылаясь на юристов дольщиков, указывает следующее: «Юристы дольщиков говорят, что, если оно (заявление о банкротстве) будет удовлетворено, около 900 дольщиков лишаться уже отсуженных у застройщика квартир».
Первое — в нашем комплексе нет «квартир». Комплекс состоит из нежилых помещений — апартаментов. Статья посвящена банкротству, а для этого процесса это существенное различие — так как судьба «квартиры» и «апартаментов» абсолютно разные при банкротстве застройщика.
Второе — утверждение, что в случае банкротства все дольщики лишаться своих объектов. Да, действительно, согласно нормам закона о несостоятельности (банкротстве) все имущество, зарегистрированное за должником на момент признания его банкротом, будет составлять конкурсную массу.
Однако те помещения, права по которым признаны судом и они прошли регистрацию в Росреестре за дольщиком -не попадут в конкурсную массу. Именно поэтому мы с 2024 года всем разъясняли эту угрозу — и многие уже не только получили решения суда, но и зарегистрировали свои права. И таким дольщикам факт признания застройщика банкротом не несет риска лишения своих апартаментов.
То, что остальные дольщики не успели зарегестрировать свои права — ошибка тех юристов, которым эта вторая группа дольщиков доверились.
И утверждение, что все лишатся своих помещений — ничего, кроме запугивания зарегестрированных дольщиков, не несет. Я считаю, что с такими болезненными темами надо быть более аккуратными — люди десять лет бились за свои помещения и, когда они их получили, их опять запугивают, что могут отобрать.
В следующем абзаце указывается информация о том, что заявление о банкротстве было подано Межрайонной ИФНС № 4 по Республике Башкортостан. И к данному абзацу имеется сноска о новом возбужденном уголовном деле в отношении бенифициаров застройщика. Якобы следственный комитет считает, что организатором схемы является известный в криминальном мире Рубен Татулян (Робсон).
Я не знаю, кто дал такую информацию репортеру — юрист второй группы дольщиков, или это было как-то получено от других источников. Но, точно могу сказать, что это не мнение следственного комитета, и поэтому ссылаться не просто некорректно — но и незаконно. Уголовное дело, расследуемое в настоящий момент, было возбуждено в следственном комитете, в том числе и по подготовленному мною заявлению. В дальнейшем я стал постоянным представителем рабочей группы при следственном комитете. Да, Рубен Татулян участвовал в старых делах по Горизонту, но он не имеет отношения к фактам мошенничества, которые расследуются в настоящее время.
В нашем городе известно о том, какой вес имел раньше Татулян, и все боялись идти против него. И сейчас в статье указывается, что дольщики противостоят ему — и эта информация для многих уже кажется угрозой. Это очередное беспочвенное запугивание.
В следующем абзаце приводится мнение юристов о незаконности начисления налогов ООО «Альбатрос». Да, может быть, сумма налогов, указана в заявление налогового органа некорректно, но долги есть, и они реальны. Застройщик ООО «Альбатрос» является собственником имущества, и любой собственник знает, что это влечет за собой обязанность по уплате налога на имущество. «Альбатрос» не платил данный налог — что естественно приводит к наличию задолженности по нему.
Так же застройщик являлся налогоплательщиком по НДС и другим налогам коммерческих организаций. На настоящий момент выявлены сотни совершенных застройщиком сделок — и каждая сделка, в соответствии с нормами налогового кодекса, порождает обязанность начислять и уплачивать налоги. А каких-либо сведений об уплате этих налоги в последние годы не имеется.
У него просто не может отсутствовать существенная задолженность перед бюджетом, а это неизбежно приводит к действиям по взысканию задолженности, в том числе и посредством процедуры банкротства.
Да, еще раз скажу, вопрос в размере задолженности может быть, но точно не в факте самого наличия. Причем в настоящий момент налоговыми органами проводится проверка по фактам сделок застройщика, которые имеется, но не были учтены ими в учете, и по ее результатам будут начислены еще десятки миллионов задолженности.
Хотя в данных абзацах прямо и не утверждается, что якобы задолженности застройщика перед бюджетом не имеется — но прочитав его, многие дольщики могут неправильно понять. Решат, что их юристы докажут отсутствие долгов и банкротства никогда не будет. А данное понимание с их стороны может привести к тому, что они не будут подавать иски о признании права собственности, и потом действительно могут лишиться своих помещений.
В следующих абзацах приводится мнение юриста, что банкротство обнулит права 866 дольщиков.
Во-первых, не обнулит, а трансформирует в денежное обязательство, обеспеченное залогом помещения. Выражение «обнулит» как с юридической точки, так и с позиции понимания дольщика, некорректно и приводит к заблуждению. А во-вторых, почему опять указываются все дольщики, а не только те, кто сотрудничает с данным юристом и кто не пошел в суды вовремя отстаивать свои права. Зачем уравнивать тех, кто предсказал эту ситуацию и боролся за свои права с остальными.
И последний абзац — опять же трансляция мнения юриста, о том, что при банкротстве залоговый кредитор может рассчитывать только на 10 процентов от рыночной стоимости. Я более 25 лет занимаюсь вопросами банкротства и являюсь основателем «Центра защиты интересов кредиторов», и как специалист в этой области, опираясь на свою обширную практику, скажу -при должном контроле со стороны кредитора, погашение требований по залоговому обязательству составляет обычно не менее 80 процентов, а во многих случаях мы добивались не погашения требований в полном объеме, но и возмещения мораторных процентов.
Я считаю, что единственный посыл данного утверждения — это просто запугивание дольщиков. Многие могут сказать — ну и что тут такого, юрист с корреспондентом специально сгустили краски, чтобы привлечь внимание. Обычная ситуация.
Но давайте посмотрим, что может повлечь такая публикация.
Запугивание дольщиков.
1. Дольщики находились в напряжении уже десять лет, переживания за судьбу своих апартаментов некоторых довели до сердечных приступов — и это факт. И вот после того, как многие уже получили ключи от своих помещений и расслабились — их опять начинают пугать, что все отберут и они получат не больше 10 процентов от стоимости. К чему это может привести — к новым сердечным приступам? Я считаю, что с моральной точки зрения это абсолютно недопустимо.
2. С 2023 года бенифициары застройщика постоянно запугивали дольщиков, что они ничего не получат, если не доплатят им деньги. И многие дольщики, испугавшись этого, добровольно расторгли свои договора ДДУ, доплатили деньги и заключили новые договора ДКП. Причем данные новые договора заключены с пороками и могут быть признаны недействительными. Поэтому фактор «испуга дольщиков» используется мошенниками для получения выгоды и принесения ущерба для людей. А потому такое «сгущение красок» может привлечь внимание мошенников, а не не государственных органов.
Недостоверная информация.
1. На настоящий момент нашими проблемами занимается рабочая группа под руководством руководителя следственного отдела по городу Сочи С К РФ. В данную группу входят представители всех структур и наши вопросы начали реально решаться, в том числе и в части получения прав собственности. Это огромный прогресс в нашей ситуации. Следственный комитет оказывает нам сейчас действительно большую помощь. Но в данной статье это не только не указывается, но и приписывает ему мнения, не соответствующих действительности.
2. Постоянные ссылки на то, что ВСЕ дольщики лишаться своих помещений в случае признания застройщика банкротом приводит к тому, что сотни дольщиков, которые, в том числе и с моей помощью, уже отстояли свои права, теперь задаются вопросам — а зачем они бились за них? Я, другие юристы, которые вовремя соориентировались и подали исковые заявления одновременно со мной, представители следственных органов, все их обманывали? Я не говорю от имени других, но лично для себя я это расцениваю как выпад против меня — ведь это я первый всех начал убеждать, что необходимо признавать свои права на помещения и что только это это защитит нас от банкротства застройщика.
И как общий вывод самого факта публикации такой статьи: какой положительный эффект она принесла? Ожидать реакции от следственных органов — только если опровержений неверной информации. Но я не думаю, что они будут этим заниматься. Ждать ответа от налоговых органов? Тоже нет, они даже не имеют права отказаться от взыскания долгов перед бюджетом. От дольщиков, чтобы они быстрей инициировали иски о признании их прав, с целью защиты от будущего банкротства — такого призыва статья не содержит.
Мне эта статья видится как пиар ход юриста. В этом случа, наверное, эффект от статьи есть. Фамилия, упомянутого юриста, соседствует рядом с известными фамилий Татуляна (Робсона), Пруидзе, причем в контексте противостояния им. В течение всего дела по Горизонту я лично никаких положительных результатов от этой борьбы не видел.
Я считаю, что дольщикам пользу от данной статьи нет. Только запугивания, некорреткная информация, незнание норм банкротства.
В данном разборе я не высказываю претензий к автору статьи, хотя хотелось бы пожелать ему больше проверять информацию. Я бы хотел посоветовать всем никогда не доверять словам одного специалиста, всегда проверять информацию, пытаться разобраться в вопросе самому. Иногда предлагаемые вам действия могут нанести вред.
А напоследок дам вам ссылке на статьи, которые я инициировал сам. Сравните сами. Я считаю, что мы с журналистами справились со своей работой — задавать правильные вопрпосы и раскрывать проблему, чтобы привлечь нужное внимание и решить ее.
https://e-vesti.ru/ru/vosstanovleniem-prav-obmanutyh-dolshhikov-sochi-vplotnuyu-zanyalos-sledstvie/
https://e-vesti.ru/ru/obeshhannye-obmanutym-dolshhikam-sochi-kvartiry-uzhe-prodany-drugim/
https://e-vesti.ru/ru/administracziya-sochi-obmanula-dolshhikov-kriminalnogo-zastrojshhika/
Работая арбитражным управляющим больше 20 лет, анализируя и оспаривая такие сделки, я понимаю, как суды трактуют доказательства. После сотни случаев попыток должников скрыть активы или обмануть контрагентов, я научился предсказывать всевозможные (и чаще всего негативные) сценарии развития событий после заключения сделки.
И теперь, когда я смотрю на документы по сделки, я могу спрогнозировать негативный сценарий действий сторон, и как они будут использовать документы в своих целях. Поэтому, оценивая документы, я всегда указываю на подводные камни, чтобы в будущем недобросовестный участник сделки не смог ее оспорить.
И теперь, когда я смотрю на документы по сделки, я могу спрогнозировать негативный сценарий действий сторон, и как они будут использовать документы в своих целях. Поэтому, оценивая документы, я всегда указываю на подводные камни, чтобы в будущем недобросовестный участник сделки не смог ее оспорить.
Я более подробно остановлюсь на проблеме с АО «Горизонт». Я решил рассказать эту историю подробно, потому что моя ошибка там может стать для вас ценным уроком.
В 2017 году я переехал на постоянное место жительства в солнечный город Сочи.
Гуляя по центральной набережной Адлера, я увидел строящейся объект на первой береговой линии в самом центре Адлера. Кто видел месторасположение Апартотеля «Горизонт», меня поймет — это самая лучшая локация в Адлере! Не влюбиться в такое место и не захотеть там что-то иметь было просто невозможно. Причем объект строился на основании федерального закона № 214-ФЗ и имел все необходимые разрешения.
И вот я в 2017 году заключаю договор по ФЗ № 214, с регистрацией в Росреестре и становлюсь участником долевого строительства. Казалось бы, сделка максимально защищена законодательством.
Так и было, если бы через некоторое время у застройщика не возникли проблемы сначала на других его объектах, а потом уже и на строительстве апартотеля «Горизонт»
Так и было, пока через некоторое время у застройщика не начались проблемы сначала с другими объектами, а потом и с «Горизонтом». В отношении бенефициара возбудили уголовное дело за хищение денег дольщиков, стройка встала, а сам объект внесли в перечень проблемных в федеральном реестре.
В подобных ситуациях дольщики создают инициативные группы с привлечением юристов, краевая администрация совместно с городом ищут пути решения проблемы, создаются рабочие группы с участием дольщиков и их представителей. Это было все и у нас — я это видел, но не участвовал в инициативной группе. Так как недавно только переехал — мне надо было строить свой бизнес с нуля, а проблемами комплекса занимались все, начиная от инициативной группы дольщиков до Губернатора края. Я просто отслеживал ситуацию по новостям из СМИ и судебным делам, связанным с застройщиком.
Со временем администрация нашла инвестора — группу компаний «Альпика», у которой уже был опыт достройки подобных объектов. Вроде бы все налаживалось, оставалось ждать ключей. Я успокоился, наивно полагая, что при таком внимании общественности, активистов и юристов все под контролем (сразу оговорюсь — эта была моя ошибка!)
Однако, в процессе достройки параметры объекта изменились, и его не могли ввести в эксплуатацию стандартным путем. Я, отслеживая судебные дела нашего застройщика, обнаружил арбитражное разбирательство о признании права собственности застройщика на объект. Для Сочи это был обычный способ ввода в эксплуатацию, и ничего страшного в этом процессе не было.
К концу 2023 года «Горизонт» был введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет. В декабре присвоили адрес, поставили на учет. По закону, через два месяца должны были начать передавать помещения. Прошло три месяца — тишина. Я написал запрос застройщику — ответа ноль.
В 2017 году я переехал на постоянное место жительства в солнечный город Сочи.
Гуляя по центральной набережной Адлера, я увидел строящейся объект на первой береговой линии в самом центре Адлера. Кто видел месторасположение Апартотеля «Горизонт», меня поймет — это самая лучшая локация в Адлере! Не влюбиться в такое место и не захотеть там что-то иметь было просто невозможно. Причем объект строился на основании федерального закона № 214-ФЗ и имел все необходимые разрешения.
И вот я в 2017 году заключаю договор по ФЗ № 214, с регистрацией в Росреестре и становлюсь участником долевого строительства. Казалось бы, сделка максимально защищена законодательством.
Так и было, если бы через некоторое время у застройщика не возникли проблемы сначала на других его объектах, а потом уже и на строительстве апартотеля «Горизонт»
Так и было, пока через некоторое время у застройщика не начались проблемы сначала с другими объектами, а потом и с «Горизонтом». В отношении бенефициара возбудили уголовное дело за хищение денег дольщиков, стройка встала, а сам объект внесли в перечень проблемных в федеральном реестре.
В подобных ситуациях дольщики создают инициативные группы с привлечением юристов, краевая администрация совместно с городом ищут пути решения проблемы, создаются рабочие группы с участием дольщиков и их представителей. Это было все и у нас — я это видел, но не участвовал в инициативной группе. Так как недавно только переехал — мне надо было строить свой бизнес с нуля, а проблемами комплекса занимались все, начиная от инициативной группы дольщиков до Губернатора края. Я просто отслеживал ситуацию по новостям из СМИ и судебным делам, связанным с застройщиком.
Со временем администрация нашла инвестора — группу компаний «Альпика», у которой уже был опыт достройки подобных объектов. Вроде бы все налаживалось, оставалось ждать ключей. Я успокоился, наивно полагая, что при таком внимании общественности, активистов и юристов все под контролем (сразу оговорюсь — эта была моя ошибка!)
Однако, в процессе достройки параметры объекта изменились, и его не могли ввести в эксплуатацию стандартным путем. Я, отслеживая судебные дела нашего застройщика, обнаружил арбитражное разбирательство о признании права собственности застройщика на объект. Для Сочи это был обычный способ ввода в эксплуатацию, и ничего страшного в этом процессе не было.
К концу 2023 года «Горизонт» был введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет. В декабре присвоили адрес, поставили на учет. По закону, через два месяца должны были начать передавать помещения. Прошло три месяца — тишина. Я написал запрос застройщику — ответа ноль.
Чтобы разобраться, что происходит, я подключился к чату дольщиков. И то, что начал узнавать о реальной ситуации — для меня оказалось большой неожиданностью.
Я узнал, что дольщики даже не в курсе того факта, что объект поставлен на кадастровый учет. Ни Администрация, ни Застройщик и и самое главное, даже юристы дольщиков им не сообщили об этом!
И вот я, «сапожник без сапог», чуть не остался ни с чем. Мой лозунг «спасение кредиторов — дело рук самих кредиторов» как будто отлетел от меня. Я понадеялся на администрацию и юристов. Но любая ошибка — это урок, если ты готов ее признать.
Собрав всю информацию, я начал анализировать ситуацию:
Я узнал, что дольщики даже не в курсе того факта, что объект поставлен на кадастровый учет. Ни Администрация, ни Застройщик и и самое главное, даже юристы дольщиков им не сообщили об этом!
И вот я, «сапожник без сапог», чуть не остался ни с чем. Мой лозунг «спасение кредиторов — дело рук самих кредиторов» как будто отлетел от меня. Я понадеялся на администрацию и юристов. Но любая ошибка — это урок, если ты готов ее признать.
Собрав всю информацию, я начал анализировать ситуацию:
- Соглашение о завершении строительства объекта между администрацией, застройщиком и инвестором было, но ни сроков, ни ответственности сторон за неисполнение и ни порядка передачи помещений там указано не было. По сути — бесполезная бумажка. Почему ее подписали в таком виде, и никто не стал ее оспаривать — вопрос открытый, но бесполезный, так как все это уже произошло. Идти в суд смысла уже не было, это надо было делать вовремя — а я упустил сроки.
- Права застройщика не были переданы новому инвестору. Поэтому все обязательства продолжали лежать на старом застройщики. В том числе обязанности по оплате арендной платы за землю и налоговые обязательства. Но старый застройщик не вел деятельности и ему было запрещено привлекать денежные средства. Мне, как арбитражному управляющему, было понятно, что накопление долгов приведет к тому, что в результате ООО «Альбатрос» станет банкротом. А в связи с тем, что объект строительства — нежилое здание, то и все помещения в нем попадут в конкурсную массу и будут проданы. Поэтому всем дольщикам нужно было срочно забирать свое до банкротства, иначе мы бы остались ни с чем!
- Решение суда о вводе в эксплуатацию Росреестр исполнил неверно. В нем было указано, что оно не отменяет порядок кадастрового учета, но объект поставили на учет с указанием ООО «Альбатрос» как собственника всех помещений, без обременений по ДДУ. Это позволяло свободно продавать и регистрировать любые сделки. Справедливости ради скажу, что Администрация города отреагировала и обратилась в Арбитражный суд за разъяснением, но изменений и не произошло. Но ни дольщики ни юристы, которые их сопровождали никак не отреагировали на это обстоятельство.
В общем, кто-то пытался заниматься решением вопросов, но факт оставался фактом, получилась благоприятная среда для дальнейших незаконных действий с нашими помещениями и большая вероятность остаться ни с чем.
Итак, к началу 2024 года мы имели:
- Застройщик отказывается передавать помещения.
- У застройщика имеется возможность повторной продажи наших квартир.
- Просроченная задолженность, ведущая к банкротству застройщика и попаданию помещений в конкурсную массу (для последующей продажи на торгах).
- Проблемный объект снят с учета, что означает конец федерального контроля.
Стало ясно: либо все только делали вид, что проблема под контролем, либо это было сознательно сделано и цель была другая.
Почему я так подробно об этом говорю? Со стороны казалось, что все под контролем: объект на учете, администрация нашла инвестора, дольщики с юристами бьются на совещаниях и рассказывают об успехах. А на деле — соглашение без ответственности, никакого реального контроля, и никто, даже юристы, не сообщает дольщикам важные детали: кадастровый учет с правами нового собственника и грядущее банкротство.
Администрация, понятно, всегда стремится снять с себя ответственность. Но почему юристы не били тревогу и не предпринимали мер? Вариантов три: либо они работали не на дольщиков, либо были непрофессиональны, либо сознательно тянули время. Такое в сфере юридичесуких услуг происходит довольно часто, юристы судятся ради процесса, а не ради конечного результата. Есть такой анекдот: «Приходит сын юрист к отцу юристу и говорит: Папа поздравь меня, я только что выиграл дело за одно заседание, которое ты вел уже 20 лет. А отец ему отвечает: дурак ты — я за счет того, что вел это дело 20 лет, вас и кормил все эти годы.»
В любом случае, надо было действовать. Надо добиваться передачи дольщикам помещений.
На тот момент дольщики разделились на две группы. Одни сидели и ждали с теми же юристами, которые и довели ситуацию до этой точки. Другая понимала, что нужно действовать. Мы встретились, я озвучил риски, и мы решили: пора брать быка за рога! План был такой: инициировать судебные процессы, обращаться во все инстанции, привлекать СМИ и добиваться реакции правоохранительных органов. Мы понимали, что путь будет нелегким, но он был единственный. И в том, что он оказался таким сложным, есть и наша вина — мы вовремя не реагировали. Нас пугали, уговаривали не идти в суд, смеялись.
Некоторые юристы предлагали обжаловать решение о вводе объекта в эксплуатацию — вроде бы и правильно, но пока бы мы это делали, могли пройти годы, наступило бы банкротство застройщика и мы бы потеряли свои помещения. Главное в нашей работе — выбирать не только правильные методы, но и те, которые быстрее и с меньшими рисками приведут к результату.
В итоге, все те риски, которые я предвидел — сбылись: застройщик начал по втором разу распродавать наши помещения, а налоговая инспекция инициировала процедуру банкротства застройщика.
Администрация, понятно, всегда стремится снять с себя ответственность. Но почему юристы не били тревогу и не предпринимали мер? Вариантов три: либо они работали не на дольщиков, либо были непрофессиональны, либо сознательно тянули время. Такое в сфере юридичесуких услуг происходит довольно часто, юристы судятся ради процесса, а не ради конечного результата. Есть такой анекдот: «Приходит сын юрист к отцу юристу и говорит: Папа поздравь меня, я только что выиграл дело за одно заседание, которое ты вел уже 20 лет. А отец ему отвечает: дурак ты — я за счет того, что вел это дело 20 лет, вас и кормил все эти годы.»
В любом случае, надо было действовать. Надо добиваться передачи дольщикам помещений.
На тот момент дольщики разделились на две группы. Одни сидели и ждали с теми же юристами, которые и довели ситуацию до этой точки. Другая понимала, что нужно действовать. Мы встретились, я озвучил риски, и мы решили: пора брать быка за рога! План был такой: инициировать судебные процессы, обращаться во все инстанции, привлекать СМИ и добиваться реакции правоохранительных органов. Мы понимали, что путь будет нелегким, но он был единственный. И в том, что он оказался таким сложным, есть и наша вина — мы вовремя не реагировали. Нас пугали, уговаривали не идти в суд, смеялись.
Некоторые юристы предлагали обжаловать решение о вводе объекта в эксплуатацию — вроде бы и правильно, но пока бы мы это делали, могли пройти годы, наступило бы банкротство застройщика и мы бы потеряли свои помещения. Главное в нашей работе — выбирать не только правильные методы, но и те, которые быстрее и с меньшими рисками приведут к результату.
В итоге, все те риски, которые я предвидел — сбылись: застройщик начал по втором разу распродавать наши помещения, а налоговая инспекция инициировала процедуру банкротства застройщика.
Путь был тяжелым, но мы верили в свою правоту и шли вперед. Очень важно, что я был не один, и многие дольщики активно участвовали в нашей общей борьбе. Главное — не опускать руки и верить в свою правду!
Первым делом мы обратились во все инстанции, чтобы поднять нашу вопрос.
Мы понимали, что должной реакции на наши обращения скорее всего не будет. Так и получилось — от всех органов мы получили не просто отписки, а такие ответы, что было понятно, что наши письма даже не прочитали. В первых ответах было буквально написано, что у дольщиков все хорошо, что усилиями администрации объект достроен, снят с учета проблемных и все они молодцы.
Это было ожидаемо от бюрократической машины — но мы писали снова и снова, добиваясь того, что бы наши обращения все-таки прочитали и вникли в суть.
Большую роль в этой борьбе сыграли СМИ. Статья должна не просто информировать, а требовать решения. Хороший журналист, который не боится задавать вопросы, — на вес золота. Нам такого удалось найти:
https://e-vesti.ru/ru/vosstanovleniem-prav-obmanutyh-dolshhikov-sochi-vplotnuyu-zanyalos-sledstvie/
https://e-vesti.ru/ru/obeshhannye-obmanutym-dolshhikam-sochi-kvartiry-uzhe-prodany-drugim/
https://e-vesti.ru/ru/administracziya-sochi-obmanula-dolshhikov-kriminalnogo-zastrojshhika/
Параллельно с обращениями и заявлениями мы начали судебные процессы по признанию нас собственниками помещений, приобретенных нами по договорам ДДУ.
Казалось бы, с учетом большой судебной практики по похожим делам, проблем не должно было быть. Но нет!
Но и здесь все было не просто. По «каким-то причинам» (я указал в скобках — я думаю понимаете по каким) суды нам отказывали. Основания отказа были полностью незаконны, и наша правота подтверждалась не только нашими документами, но и позицией Верховного суда по аналогичным делам. Поэтому мы не опускали руки и шли дальше — инстанция за инстанцией.
И вышестоящие инстанции отменяли незаконные отказы. Была очень забавная ситуация при рассмотрении одного из дел в вышестоящей инстанции. Был случай, когда председательствующая судья, ознакомившись с материалами дела, удивленно спросила у нас: «А почему вам отказали в нижестоящем суде?» Т. е. даже прочитав обжалуемое решение и материалы дела — она не сразу поняла причину и даже объявила перерыв, чтобы еще раз все изучить. А после перерыва, естественно, удовлетворила наши требования, потому что мы действительно были правы, а нижестоящие суды — нет.
Очень большое значение в таких делах имеет вера в свою правоту, готовность идти до победного конца и, конечно, грамотно построенная правовая позиция. Все это у нас было.
Первым делом мы обратились во все инстанции, чтобы поднять нашу вопрос.
Мы понимали, что должной реакции на наши обращения скорее всего не будет. Так и получилось — от всех органов мы получили не просто отписки, а такие ответы, что было понятно, что наши письма даже не прочитали. В первых ответах было буквально написано, что у дольщиков все хорошо, что усилиями администрации объект достроен, снят с учета проблемных и все они молодцы.
Это было ожидаемо от бюрократической машины — но мы писали снова и снова, добиваясь того, что бы наши обращения все-таки прочитали и вникли в суть.
Большую роль в этой борьбе сыграли СМИ. Статья должна не просто информировать, а требовать решения. Хороший журналист, который не боится задавать вопросы, — на вес золота. Нам такого удалось найти:
https://e-vesti.ru/ru/vosstanovleniem-prav-obmanutyh-dolshhikov-sochi-vplotnuyu-zanyalos-sledstvie/
https://e-vesti.ru/ru/obeshhannye-obmanutym-dolshhikam-sochi-kvartiry-uzhe-prodany-drugim/
https://e-vesti.ru/ru/administracziya-sochi-obmanula-dolshhikov-kriminalnogo-zastrojshhika/
Параллельно с обращениями и заявлениями мы начали судебные процессы по признанию нас собственниками помещений, приобретенных нами по договорам ДДУ.
Казалось бы, с учетом большой судебной практики по похожим делам, проблем не должно было быть. Но нет!
Но и здесь все было не просто. По «каким-то причинам» (я указал в скобках — я думаю понимаете по каким) суды нам отказывали. Основания отказа были полностью незаконны, и наша правота подтверждалась не только нашими документами, но и позицией Верховного суда по аналогичным делам. Поэтому мы не опускали руки и шли дальше — инстанция за инстанцией.
И вышестоящие инстанции отменяли незаконные отказы. Была очень забавная ситуация при рассмотрении одного из дел в вышестоящей инстанции. Был случай, когда председательствующая судья, ознакомившись с материалами дела, удивленно спросила у нас: «А почему вам отказали в нижестоящем суде?» Т. е. даже прочитав обжалуемое решение и материалы дела — она не сразу поняла причину и даже объявила перерыв, чтобы еще раз все изучить. А после перерыва, естественно, удовлетворила наши требования, потому что мы действительно были правы, а нижестоящие суды — нет.
Очень большое значение в таких делах имеет вера в свою правоту, готовность идти до победного конца и, конечно, грамотно построенная правовая позиция. Все это у нас было.
Благодаря нашим действиям мы привлекли внимание следственного комитета, добились возбуждения уголовного дела, создания рабочей группы и получения решений судов о признании наших прав.
Теперь другие дольщики идут по нашим стопам, и их юристы без проблем выигрывают дела. Некоторые юристы так и работают: ждут, пока кто-то проложит путь, а потом собирают лавры. «Зато он нас без риска проводит», — говорят некоторые. А что было бы, если бы мы не пробили этот путь? Вы бы так и ждали банкротства и лишись бы своей недвижимости. А юристы развели бы руками.
Юрист должен просчитывать все действия с учетом конечного результата для клиента, а суд — лишь этап. Юрист должен брать на себя ответственность, а не прятаться за других. Это другой уровень отношения к делу — ответственность заставляет принимать взвешенные решения и не пускать все на самотек. И главное — не полагаться только на суд. Нужно задействовать все возможные способы, ведь цель — не решение суда, а решение проблемы клиента.
В результате нашей деятельности я стал единственным представителем дольщиков АО «Горизонт» в рабочей группе следственного комитета. Видя реальные результаты, ко мне стали обращаться дольщики других комплексов. Теперь я занимаюсь проблемами ЖК «Туаписнский» и АК «Фазатрон». Вопросы, которые решаются на совещаниях, — это уже не только юридические, но и строительные, коммуникационные, согласовательные.
Теперь другие дольщики идут по нашим стопам, и их юристы без проблем выигрывают дела. Некоторые юристы так и работают: ждут, пока кто-то проложит путь, а потом собирают лавры. «Зато он нас без риска проводит», — говорят некоторые. А что было бы, если бы мы не пробили этот путь? Вы бы так и ждали банкротства и лишись бы своей недвижимости. А юристы развели бы руками.
Юрист должен просчитывать все действия с учетом конечного результата для клиента, а суд — лишь этап. Юрист должен брать на себя ответственность, а не прятаться за других. Это другой уровень отношения к делу — ответственность заставляет принимать взвешенные решения и не пускать все на самотек. И главное — не полагаться только на суд. Нужно задействовать все возможные способы, ведь цель — не решение суда, а решение проблемы клиента.
В результате нашей деятельности я стал единственным представителем дольщиков АО «Горизонт» в рабочей группе следственного комитета. Видя реальные результаты, ко мне стали обращаться дольщики других комплексов. Теперь я занимаюсь проблемами ЖК «Туаписнский» и АК «Фазатрон». Вопросы, которые решаются на совещаниях, — это уже не только юридические, но и строительные, коммуникационные, согласовательные.
Участие в рабочей группе с представителями администрации, Росреестра и следственного комитета позволило нам перейти на новый уровень общения — мы научились слышать друг друга, спокойно обсуждать проблемы и искать решения.
Понимая, что после получения права собственности проблемы дольщиков не закончатся (им придется решать вопросы управления домом, поставки ресурсов), я создал свой новый проект. Цель дольщика — полное использование своего имущества. А это невозможно без решения множества вопросов, особенно, если дом проблемный. Поэтому наша цель — полный результат для клиента.
Наверное, потенциальные покупатели скажут — проблемные комплексы не стоит даже рассматривать к покупке помещения. Да, у нас были проблемы — но мы их решили, и в некоторых случаях такой пройденный путь, наоборот, позволит вам совершить сделку с настолько чистым объектом и продавцом — что вам никогда не надо будет ожидать каких-либо проблем.
Наверное, потенциальные покупатели скажут — проблемные комплексы не стоит даже рассматривать к покупке помещения. Да, у нас были проблемы — но мы их решили, и в некоторых случаях такой пройденный путь, наоборот, позволит вам совершить сделку с настолько чистым объектом и продавцом — что вам никогда не надо будет ожидать каких-либо проблем.
Риелтор или журналист?
Интересны подробности или есть вопросы?
Оставьте заявку для дальнейшего сотрудничества.
Оставьте заявку для дальнейшего сотрудничества.
Контакты
Телефон: +7 988 168 1514
Email: kazakov.estate@mail.ru
Продажа и покупка недвижимости, управление недвижимостью.
© 2026 Казаков Д.Г. - Недвижимость и Право
kazakov.estate@mail.ru